Результаты собрания по смене УК

Уважаемые собственники,
в связи с опубликованными решениями собственников домов 38 и 40 о смене УК ЖКХ ННЦ на УК «Академсодействие», Совет домов сообщает:

Мы уважаем и принимаем любое решение собственников, выраженное в результатах голосования.
Так как члены Совета домов преследуют единственную цель — улучшение качества жизни в наших домах, хотелось бы надеяться, что и организаторы данного собрания преследуют эту же цель.
Это будет понятно уже скоро.

Никто из членов Советов домов не планирует оспаривать результаты голосования, участвовать в спорах с инициативной группой. Открытость и отсутствие ошибок в проведении данного голосования остаётся в ведении инициативной группы, а оспаривание результатов, при желании — правом тех, кто не согласен с результатами или с самим процессом голосования.
Трудно провести собрание без ошибок, мы это понимаем и уважаем труд инициативной группы.

Как только УК «Академсодействие» официально приступит к выполнению своих обязанностей, Совет домов возобновит работу по проведению очередного собрания собственников, прорабатываемое ранее с УК ЖКХ ННЦ во вопросам, касающимся текущих работ, необходимых для комфортного проживания собственников.
Если у собственников имеются конструктивные предложения по включению в повестку дня вопросов, просим писать свои предложения на эл. почту sovetbm3840@mail.ru или почтовые ящики, установленные на вторых подъездах домов.

С уважением, Советы домов.

ЖСК: что обещали, что сделали, что будет дальше

В момент создания ЖСК «БМ3840», равно как при агитации дольщиков вступить в кооператив, правление всегда декларировало ровно три цели:

  1. Довести стройку (2 дома и парковку) до минимально-необходимого уровня готовности, при котором объект может быть введен в эксплуатацию (с чем согласились большинство дольщиков на собрании 14.12.2017 года);
  2. Установить социальную справедливость, при которой расходы на достройку понесут все дольщики;
  3. Преобразовать ЖСК в ТСН после сдачи домов для дальнейшего управления домами.

Других целей или задач правление ЖСК никогда не ставило и не декларировало. Сейчас, спустя 3,5 года после сдачи домов в эксплуатацию, можно подвести кое-какие итоги деятельности ЖСК – обсудим их в той же последовательности:

1. Дома и парковка были введены в эксплуатацию 29 декабря 2018 года. Для этого были устранены все критические недостатки, причисленные в актах надзорных органов (ГАСН, УАСИ, Ростехнадзор). Реально начать оформлять право собственности дольщики смогли только с конца апреля 2019 года – 3 месяца шло подготовку необходимых документов и, как ни странно, устранение мелких недочетов из критического списка. Как и было объявлено при создании, ЖСК выполняло минимальный перечень работ с минимальными затратами на них. Уже в момент сдачи домов в эксплуатацию был известен обширный список недоделок (31 пункт), которые не были устранены – они перечислялись на странице 16 в годовом отчете правления ЖСК от апреля 2019 года (https://bm3840.ru/news/2019/04/05/материалы-к-отчетному-собранию-жск-бм3/). Предполагалось, что эти недостатки будут устранены в ходе эксплуатации домов через сметы текущего ремонта или иным способом в рамках нормального правового поля. К сожалению, на текущий момент данный список не только не сократился, но и вырос.

Слайд №16 отчета правления ЖСК «БМ3840» от апреля 2019 года.

Все свои работы ЖСК производило при живом застройщике. При таком подходе отпадала необходимость долговременной и неоднозначной и более дорогой для дольщиков по исполнению процедуры банкротства, дома вводились в эксплуатацию штатным образом ООО «АкадемМедСтрой» (пусть и с задержкой на 3 года), все гарантийные обязательства, предусмотренные законом 214ФЗ, сохранились за застройщиком. При этом к моменту сдачи ЖСК подошел с отрицательным балансом, в результате чего после 2х судебных дел на счет ЖСК было наложено принудительное взыскание долгов в пользу ФГУП «УЭВ» (за тепло отопительный сезон 2018-2019 год).

2. При создании ЖСК многие дольщики переживали, что дополнительные расходы на достройку понесут не все, так как вступление в ЖСК являлось сугубо добровольным действием (так как Застройщик продолжил действовать, реально ЖСК, несмотря на название, являлся формой простого потребительского кооператива. Специфических функций, присущих жилищно-строительным кооперативам он не реализовывал). На собраниях неоднократно обсуждались меры установления социальной справедливости – чтобы расходы на достройку понесли все. Изначально предполагался вариант, что ЖСК будет преобразован в ТСН, а расходы, понесенные членами кооператива, будут зачтены им в качестве взносов. В этом случае лица, уклонившиеся от расходов ранее, должны были бы оплатить в ТСН соответствующие принятые взносы на ремонт.

Однако правлению ЖСК удалось найти вариант взыскать с не членов ЖСК пропорциональные доли расходов с помощью статьи в Гражданском кодексе РФ (неосновательное обогащение). На данный момент, наконец-то правление почти завершило все суды с лицами, уклонившимися от взносов на достройку. Осталось два дольщика, по которым завершился суд первой инстанции, но еще не прошли апелляция и кассация. Также завершены все суды против членов ЖСК, которые решили, что после сдачи домов принятые ранее взносы можно уже и не платить. Всего была проведена работа со 107 дольщиками (члены и не члены ЖСК) Часть из них (59 дольщиков) оплатили взносы добровольно, не доводя дело до судебных разбирательств после направления им судебных претензий. Остальные 48 дольщиков прошли через судебные разбирательства (исковые заявления и судебные приказы). По дольщикам, не пожелавшим участвовать в достройке домов (не члены ЖСК 11 человек) были пройдены все инстанции: районные и арбитражные суды, апелляционный суд, кассационный суд (Кемерово, Томск). Некоторые судебные заседания растянулись на несколько лет. За все три года судебно-претензионной работы было проиграно всего 2 дела.

По всем делам были получены исполнительные листы, по которым приставы взыскивают отсуженные задолженности, которые при поступлении на счет ЖСК немедленно списываются в пользу ФГУП «УЭВ». По состоянию на сегодня задолженность перед ГУП УЭВ еще не полностью погашена.

По итогу всех взысканий правление ЖСК ожидает достижение нулевого или положительного баланса в каком-то неопределенно далеком будущем. Так как при наличии Исполнительных листов, процесс самого взыскания может растянуться на год. Работу судебных приставов ускорить нельзя.

3. По сумме факторов, а именно: а) наличие долгов у ЖСК, б) установление обещанной справедливости иным способом, целесообразность преобразования ЖСК в ТСН отпала. Также правление ЖСК учитывало и активное противодействие преобразованию в ТСН группы наших особенных соседей, осложнивших и без того непростую ситуацию. Так как дома функционируют уже более трех лет после сдачи, создание ТСН желающими возможно предусмотренным законом способом независимо от ЖСК. Но формально данный пункт своей «программы» правление ЖСК не выполнило, признаем.

Так как основные цели, объявленные при создании ЖСК, выполнены, правление продумывает шаги к закрытию кооператива. К сожалению, для его закрытия необходимо достижение положительного баланса, отсутствия каких-либо материальных претензий к кооперативу и действий общего собрания. Так как срок достижения этого требования не определен, правление приняло решение «сдувать» ЖСК, предлагая всем желающим выти из состава кооператива добровольно по заявлению (в решении суда по одному из дел было установлено, что для исключения из состава кооператива не нужно решение общего собрания). В неопределенном будущем, когда будут достигнуты условия, необходимые для закрытия ЖСК, малая численность кооператива упростит проведение общего собрания. Если на момент закрытия у кооператива будет положительный баланс, то правление планирует реализовать один из способов равноправного распределения денег между всеми участниками долевого строительства, независимо от даты выхода из кооператива или вообще от пребывания в его составе. Один из наиболее подходящих вариантов такого распределения – передача всех денежных средств или прав их требования на счет УК, действующей на момент такого решения, с которого будут оплачены какие-либо ремонтно-строительные работы в наших домах, решение о которых будет принято и утверждено легитимным способом. Повторим: нам неизвестно, будет ли вообще положительный баланс, пока об этом говорить можно только мечтательно.

Все, кто остаются членами ЖСК не получат каких-либо выгод, а вот возможные расходы могут понести в случае обнаружения каких-либо новых требований к ЖСК, к сожалению, желающих этого добиться довольно много.

Правление призывает всех членов кооператива подать заявления о выходе из состава кооператива. Заявления можно написать в произвольной форме и передать Дубаносовой Наталье (8-952-930-90-64) или Стадниченко Андрею (8-913-922-85-40).

4. В ходе последнего судебного процесса выяснилось, что по ряду вопросов некоторые жители нашего жилого комплекса заблуждаются или злонамеренно распространяют недостоверную информацию. Хотелось бы осветит истинные факты по этим вопросам:

  • Несмотря на делавшиеся Корсаковым А.П. в 2017 году заявления, ЖСК или его отдельные члены не получали от застройщика какие-либо нереализованные объекты в строящихся домах и парковке. Также застройщик не передавал ЖСК никаких средств, вырученных от реализации чего бы то ни было.
  • ЖСК никогда не занимался паспортизацией теплоузлов, не принимал на себя обязательств по данным работам. При заключении договора на оплату теплоресурсов в 2018-2019 отопительном сезоне, обязанность проведения данных работ была возложена на Застройщика и обслуживавшую в тот момент объект УК «Разъездная 12».
  • ЖСК никогда не участвовал в строительстве детской площадки. Не занимался и не принимал на себя обязательств по внесению изменений в проектную декларацию с целью переноса детской площадки в иное место, так как до ввода в эксплуатацию мог сделать только застройщик, а после ввода дома в эксплуатацию общее собрание собственников.
  • ЖСК был создан для исполнения решения общего собрания дольщиков от 14.12.2017 года, чтобы не отдавать деньги в руки застройщику, так как он их расходовал непонятно как. Дома вводил в эксплуатацию Застройщик ООО «АкадемМедСтрой». Все претензии в рамках гарантийных обязательств или требования неустоек/компенсаций следует адресовать Застройщику в силу закона о долевом строительстве.

ЖСК намеренно пытается дистанцироваться от текущей жизни домов, так как не имеет к ней прямого отношения. Постоянные попытки обвинить ЖСК в чем-либо или навесить не кооператив какие-то обязательства/расходы являются примером негативной повестки. ЖСК – это почти все дольщики наших домов/парковки. Претензии к кооперативу – это по сути претензии к нам самим. Пусть не идеально, но ЖСК довел дома до сдачи и «всего» за ~800 руб/кв.м. сборов (недавние новости на НГС от наших соседей по улице демонстрируют другой уровень расходов и проблем). Мы предлагаем всем активным жителям домов сконцентрироваться на позитивной повестке – для устранения каких-то недочетов надо принять через голосование решения о финансировании таких работ, собрать деньги и устранить недочеты (это делается через текущую УК или ТСН, если он будет создан). Плюс такого решения – оно лежит полностью в правовом поле, так как расходы согласно ЖК ложатся на всех собственников.

Информация о закрытии детской площадки

Из УК получена информация о причинах закрытия детской площадки. Прикладываем полученный документ. В прокуратуре заявители настояли на закрытии и игнорировать предписание прокуратуры УК не смогла.

Сбор информации для готовящегося собрания

В рамках подготовки к проведению собрания советы домов собирают информацию о заменённых дверях в лифтовых холлах и выходах на пожарную лестницу, произведённых собственниками за свой счёт. Данная информация будет необходима для исключения начислений, в случае принятия решения о замене дверей по результатам голосования.

Просьба предоставлять подробную информацию. Например: в доме 38 на 2 этаже заменены двери, деньгами скидывались квартиры №1, №2, №4, а №3 не участвовал. Дверь в холле с доводчиком/без доводчика. Дверь выхода на балкон с доводчиком/без доводчика.

В этом случае квартиры 1, 2, 4 будут исключены из начислений, а квартире №3 будут произведены начисления.

Листы с информацией необходимо скинуть в ящики, установленные на вторых подъездах 38 и 40 дома (со стороны двора) до 28 июня 2022 года (включительно).

Информация о готовящемся собрании

Доводим до сведения собственников домов, что была проведена предварительная встреча участников советов домов с представителями УК по поводу предстоящего собрания, анонсированного ННЦ. На собрании обсуждались работы, перечисленные в объявлении, а также частично обсуждалось включение вопросов, которые прорабатывались советом при подготовке к собранию.

Относительно списка работ, перечисленных в объявлении: большинство работ, включённых в повестку,  являются выполнением предписаний, полученных в ходе проверок пожарной системы домов и детской площадки, проводимых после получения жалоб от некоторых жильцов.

  1. Замена дверных блоков на незадымляемую лестницу.
  2. Установка доводчиков. Предписание пожарной инспекции.
  3. Замена стекол в дверных блоках лифтовых холлов. Предписание пожарной инспекции.
  4. Замена фотореверса в лифтах и отсутствующих табло.
  5. Модернизация освещения
  6. Ремонт фасада
  7.  Ремонт игрового оборудования. Предписание после проверки.
  8. Резиновое покрытие на детской площадке. Предписание после проверки.

Пункты 1 и 2 являются взаимосвязанными и исключающими. Установка доводчиков является обязательным по предписанию, но совет дома прорабатывал вопрос замены дверей и считает целесообразным голосование за пункт замены дверей, чтобы исключить в будущем двойных затрат на доводчики и последующую замену. Замена дверей позволит придать лучший вид дому в целом, обеспечит лучшую теплоизоляцию лестниц и соблюдения пожарных требований.

Пункт 5. Смета составлена с учетом замены всех светильников на светильники с датчиками движения. Данный пункт находится ещё в проработке на предмет экономической составляющей. За какой период экономия превысит затраты на модернизацию. Возможно, совет дома предложит замену не всех светильников, а частичную замену.

Пункт 8. Смета по покрытию составлена производителем https://ksil.com Высокая стоимость обусловлена соблюдением требований и стандартов. Если коротко, то высота покрытия зависит от высоты возможного падения. С учетом этих требований, толщина покрытия на нашей площадке должна быть от 30мм до 90 мм. Из-за невозможности проведения работ на крыше паркинга по углублению плит высотой 90 мм, цена посчитана чтобы покрыть все толщиной 90мм.

Для пункта 8 ищутся альтернативные решения, данного предписания, возможно с частичным переносом оборудования с крыши паркинга на место бывшего шоу-рума.

На текущий момент прорабатывается пункт по решению с горячей водой в летнее время, актуализируется смета после февральских повышений цен. Позже будет дана информация о смете и методе начислений платежей.

Ниже приведены пункты вопросов, прорабатываемые советом домов. для включения в повестку собрания:

  1. Об утверждении целевого взноса на проведение текущего ремонта и благоустройства территории в размере 10 руб. с 1 кв. метра в месяц в период с 01.07.2022 по 01.07.2024.
  2. О заключении с собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, прямых договоров холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения с ресурсоснабжающими организациями с «01» июля 2022
  3. О способе начисления за потребляемый коммунальный ресурс -электроэнергию на содержание общедомового имущества — по показаниям ОДПУ с «01» июля 2022. 
  4. Об участии в программе «Формирование современной городской среды» на 2023-2025 годы
  5. Вопросы по замене дверей на незадымляемую лестницу и площадки лифтовых холлов
  6. Об определении обслуживающей организации по домофонам и утверждении тарифов за обслуживание домофонов
  7. Об утверждении целевого взноса на видеонаблюдение во дворе и подъездах
  8. Об утверждении принадлежности детской площадки, расположенной на крыше парковке собственникам квартир. О возможности переноса (возможно частичного) детской площадки для сокращения затрат на резиновое покрытие
  9. О заключении с ТСН «ПБМ» договора о возмещении затрат на освещение двора.

Комментарий к анонсированному собранию о смене УК: действующий совет нацелен на налаживание работы с действующим УК, проделанной достаточно много работы, которая не доведена до конца. Смена УК перечеркнет всю проделанную работу. К тому же в ближайшее время будет проведено общее собрание, по итогам которого, если будут приняты вопросы указанные в повестке, часть проблем наших домов будет решена.

Поэтому Совет не препятствует никому в инициативе проведения собраний, но будет идти своим курсом, который считаем правильным.

В настоящее время совет продолжает обсуждать с УК вопросы, которые будут включены в повестку собрания.

Итоги опроса о выборе УК.

Опрос о выборе УК окончен 9 мая, все поступившие листы собраны, обработаны, результаты сведены в таблицу.

В опросе приняли участие 22,2% собственников, это сильно меньше половины, предусмотренной для начала дальнейших шагов. О чем это говорит? По мнению участников Советов домов, большая часть собственников просто не имеют никакого желания выбирать иную УК, именно поэтому многие не стали искать возможность участия в опросе. Активная группа собственников «топит» за одну из предложенных иных УК, однако эта группа довольно малочисленна, и ее никак не получается назвать «вся общественность» или «все жители». Оказывать давление на собственников путем настоятельного требования участия в опросе — Совет считает неприемлемым, как и в любой другой ситуации. Выражение воли должно быть свободным, только тогда опросы и голосования будут отражать истинное настроение граждан, а не их желание отвязаться от требующих любой ценой.

Также в чатах поднимался вопрос — почему Разъездной12 нет в списке выбора — они дважды проигнорировали запрос тарифов и согласия на участие, фактически отказавшись от такового участия в опросе.
Таким образом, вопрос смены управляющей компании не будет включен в повестку дня ближайшего общего собрания собственников.

Однако, собрание готовится и будет проводиться. В повестке будут предложения по системе видеонаблюдения, домофонии, частичной замене дверей на этажах, о благоустройстве двора, наболевшие вопросы о переходу расчета за электроэнергию ОДН по счетчикам и многое другое. Вопрос горячего водоснабжения в летний период вноситься в повестку не будет, поскольку требует довольно значительных начальных затрат (порядка 1 млн. руб), и невыгоден собственникам, установившим себе индивидуальные водонагреватели. Конечно, многие решения потребуют дополнительного финансирования, но все траты будут проходить через процедуру голосования.

Повестка сейчас дорабатывается, скоро будет опубликована. Вопросы выбора какой-то иной управляющей организации в повестку этого собрания включены не будут.

Предварительное голосование по выбору УК

В соответствии с пожеланиями собственников, Советом домов Бульвар Молодежи 38 и 40 были собраны предложения от Управляющих организаций Cоветского района, готовых обслуживать наши дома. Для сбора предложений был подготовлен единый для всех участников перечень услуг «эконом-комфорт», расширенный относительно «минимального» объема услуг действующего договора с ННЦ. В итоге, мы имеем от трех УК предложения, подготовленные на одинаковый объем услуг и поэтому их корректно сравнивать.

Предлагается провести среди собственников помещений опрос для определения Управляющей организации. В опрос будут включены все три предложения на объем «эконом-комфорт» и существующий вариант «ничего не менять». Собственники должны будут в опросе выбрать ОДИН из 4-х предложенных вариантов. В случае, если проголосуют менее 50% собственников — дальнейших действий никаких не последует. При явке, превышающей 50%: вариант, набравший наибольшее число проголосовавших площадей, будет включен в повестку дня очередного собрания собственников на утверждение. Именно эта компания будет готовить и проводить общее собрание, с помощью Совета домов.

23 апреля 2022 года в почтовые ящики всех собственников будут вложены опросные листы. Необходимо их заполнить, обязательно указав ФИО, телефон, дом и номер квартиры.

Подробная информация по каждой УК, цена предложения, перечень услуг «эконом-комфорт» и «минимальный» действующий, а также бланк опросного листа (в случае его утери или неполучения) находится на сайте  www.bm3840.ru

Заполненные опросные листы необходимо скинуть в ящики, установленные на вторых подъездах 38 и 40 дома (со стороны двора) до 9 мая 2022 года (включительно).

При отсутствии возможности опустить опросник в почтовый ящик, можно отправить его фото на электронную почту совета дома sovetbm3840@mail.ru или на номер телефона +7-913-720-38-70 (WhatsApp, Телеграм).

Убедительно просим не оставаться равнодушными к судьбе наших домов и принять активное участие в опросе!

С уважением, Совет домов 38,40

Информация Совета домов о перерасчете отопления за 2021 год

Ресурсоснабжающая организация ФГУП УЭВ произвела корректировку расчета за тепло в соответствии с фактическими объемами потребления в январе 2022 года.


По запросу Совета дома были предоставлены все ведомости и расчеты. Расчеты проверены, выполнены свои, незначительные отклонения и неточности все отработаны. После переговоров были уточнены общие площади отапливаемых помещений, уточнены суммы начислений по статье «ГВ на содержание общего имущества».

После проверки правильности расчета по показаниям приборов учета составлен свод объема потребления по 38 и 40 домам за 2021 год (см. таблицы с расчетами)

В итоге, в квитках за март 2022 года будет произведена корректировка оплаты за отопление и подогрев горячей воды:
— статья «горячее водоснабжение (подогрев)» будет уменьшена на суммы, которые были выставлены за 2021 год по статье «ГВ на содержание общего имущества» (это 0,51 руб. с 1 кв. метра за 12 месяцев);
— также будет скорректирован расчет по статье «отопление», сделанный в январе в соответствии с согласованным расчетом, приведенным в табличке, а именно:
По 38 дому должно быть доначислено 56,32 руб. с 1 кв. метра за 2021 год
По 40 дому должно быть доначислено 60,27 руб. с 1 кв. метра за 2021 год.

В целом, суммы начислений будут незначительно уточнены в квитанциях за март 2022 года (со слов представителей ФГУП УЭВ).

Ведомости по потреблению тепла за 2021 год и расчеты — в прикрепленных документах ниже.

С уважением,
Совет домов 38,40

Отчёт Советов домов за декабрь ’21

1. Смонтированы недостающие пожарные рукава в д38, произведена проверка пожарной сигнализации.

2. Сделан оценочный расчёт установки в теплопункте бойлера, который решит проблему отсутствия горячей воды летом.  Суммарные затраты по первому этапу (разработка проекта, покупка кабеля и котла, монтаж) — по 460 т.р. на каждый дом. Вопрос будет вынесен на голосование на ближайшем ОСС.

3. Проблема с горячей водой в 1п40 и 4п38 оказалась связана с отсутствием второго теплопункта, который был в проекте изначально, но в целях экономии проект был изменён. Наиболее вероятная причина отсутствия горячей воды сейчас — неправильное подключение бойлера в одной или нескольких квартирах по проблемному стояку. Это подтверждается объективными результатами экспериментов, но пока не решено в связи с невозможностью посещения всех квартир. 22.12 ННЦ провели полную ревизию проблемных стояков, с поквартирным обходом, но присутствовали собственники не всех квартир. Как только будет произведён осмотр всех квартир, будут приняты дальнейшие меры.

4. Направлены письма в правление парковки про внесение в повестку двух вопросов: освещение двора, сервитут детской площадки с вертикальной коммуникацией в виде пандуса и лестницы.

5. Запущена автоматика на теплоузлах в обоих домах, что должно снизить затраты на отопление благодаря поддержанию оптимальной температуры в зависимости от погоды.

6. Частично смонтирована теплоизоляция на трубах технического этажа.

7. Обследовано место с торца д40 на предмет устройства ливневой канализации, направлено письмо в эксплуатирующую организацию. По результатам будет оформлено предложение для вынесения на голосование на ОСС.

8. У подъездов установлены урны, а также восстановлена скамейка у д38п2. Дополнительных сборов на это не требуется.

9. В процессе разработки проект по домофонам “Спутник”, сразу  с видеонаблюдением. Проект готовится в минимальном объеме, но с возможностью масштабирования. Рассматриваем также другие варианты установки видеонаблюдения.

10. Куплены и установлены ящики для голосований, по одному на дом. Без дополнительных сборов.

11. На месте шоурума установлены новогодняя ёлка и снежные фигуры, также без дополнительных сборов.

12. Прорабатывается вопрос о смене УК. Сформирован перечень требований и список документов, которые мы запросим у претендентов на управление домами. Если вы знаете надёжную УК, которую хотели бы пригласить, сообщите, пожалуйста, о ней Советам домов.

По просьбам жильцов у ЖКУ ННЦ запрошена смета на организацию контейнерной площадки, ознакомиться с ней можно здесь.

С наступающим Новым Годом!