Текущие новости по достройке на 23.11.2018

1. Выяснилось, что в рамках работ по переключению на постоянную схему электроснабжения необходимо произвести поверку 11 из 16 счетчиков в электроподстанции. Установленные счетчики не находились в эксплуатации, в связи с чем обычный межповерочный интервал неприменим. Работы по снятию/установке счетчиков в ТП может производить только ГУП УЭВ, поверку могут производит только узкий круг лицензированных организаций (в частности Энергосбыт). Поверка произведена и счетчики установлены на место. Очевидно, что все эти действия требуют оплаты. Поданы бумаги в ГУП УЭВ для получения необходимых справок.

2. В парковке завершены работы про разводке заземления металлических конструкций. Из работ непосредственно в парковке осталось выполнить коммутацию магистрального кабеля в щитовой, установить электросчетчики на магистральном проводе в ТП и, после перехода на постоянную схему электроснабжения, испытать все смонтированные системы вытяжки, приточки и пожаротушения. Планируется, что по завершению всех работ будет запущен в действие план по пользованию паркоместами. Подробности по данному вопросу будут опубликованы позднее.

3. 20 ноября была произведена инспекция систем пожарного оповещения в д.38. Данные работы организуются и оплачиваются двумя дольщиками д.38, не пожелавшими вступать в ЖСК. Комиссия из членов совета домов и жильцов д.38 проверяла сработку пожарных датчиков на всех этажах во всех подъездах. К сожалению, были выявлены несколько этажей, где сигнализации не работают. Есть проблемы с провисанием проводов и креплением плат пожарной сигнализации на этажах. Не запитаны правильно ящики РИП, нет работки систем в подвале, техэтаже и лифтовых. Акты осмотра с указаниям неисправностей переданы производителям работ. Срок исправления недоделок пока не объявлен.

4. В рамках 1 этапа благоустройства запланирован монтаж систем освещения двора. На данный момент производится разводка кабелей для освещения двора (провода прокладываются внутри парковки и выводятся наружу в местах расположения светильников). Необходимые светильники закуплены и уже едут к нам из Твери. Монтаж опорных столбов для светильников будет начат в ближайшие дни. Светильники с круговым сектором освещения будут смонтированы вдоль ограждения детской площадки на крыше парковки, освещая тем самым как детскую площадку, так и двор.

5. Поступила информация, что для сдачи домов необходимо наличие актуального технического плана на дома и парковку. Один из дольщиков предложил организовать изготовление технических планов в зачет его взносов. Однако выяснилось, что технические планы на дома были ранее сделаны АМС и их делать не надо.

Ситуация с парковкой менее однозначная. В ходе консультаций с профильными специалистами было выяснено:

  • Общий технический план на здание парковки не нужен для сдачи домов или парковки.
  • Согласно новым правилам формально необходимо изготовления отдельных технических планов для каждого парковочного места с присвоением последнему индивидуального кадастрового номера. Оценочный срок изготовления таких паспортов 2-3 месяца, стоимость от 3 до 5 тысяч за каждый техплан. Однако в Новосибирске нет продолжительно практики изготовления таких паспортов, так как механизм их создания и использования не отработан
  • Утверждается, что изготовление каких-либо документов на парковку и паркоместа можно и нужно производить ПОСЛЕ сдачи домов в эксплуатацию, так как парковка будет привязана к домам (якобы это реальная практика сдачи домов с парковками). Таким образом получается, что для сдачи объектов нет необходимости изготавливать техплан парковки.

Так как нет окончательной ясности по данному вопросу (нет гарантий правдивости/ложности изложенных соображений), мы призываем всех, у кого есть информация по этому поводу, поделиться ей с общественностью/ЖСК.

6. У ЖСК накапливается долг по отоплению, так как не все дольщики производят своевременную оплату. Из выставленных к оплате ~600 тыс. руб. собрано и перечислено в ГУП УЭВ не более 300 тыс. руб. Призываем всех дольщиков своевременно производить оплату за отопление и агитировать за это соседей/знакомых.

Дополнение:

7. Отделка МОП в д.38 проводится в нефорсированном режиме, так как исполнителей по таким низким расценкам сложно найти. Напольная плитка на балконах незадымляемых лестниц была положена до холодов в полном объеме. Сейчас осталась отделка пожарных лестниц в д.38 п4, частично п1, п2. Ожидается, что к концу года отделка будет полностью завершена. В рамках отделки также закуплены батареи для МОП д.38. Их установка в процессе.

8. Системы пожарной сигнализации д.40 проходят тестирование аналогично д.38. Следует отметить, что окончательное тестирование и сработку систем можно и нужно будет проверять после перехода на постоянную схему электроснабжения. Фирма, осуществлявшая монтаж и наладку пожарной сигнализации в д.40 ждет переключения электричества для завершения данных работ.

9. Покрытие детской площадки не было выполнено до наступления холодов из-за нехватки финансирования. В идеале необходимо хотя бы приобрести покрытие, чтобы показать комиссии ГАСН, что оно уже есть и будет уложено весной/летом.

10. Пандус детской площадки – на его изготовлении неожиданно жестко стали настаивать представители ГАСН. Однако выяснилось, что пандус, запланированный по проекту, требует изготовления усиленного фундамента под металлическими столбами. Данные работы почему-то не были сделаны застройщиком во время выполнения работ по бетонированию двора. Озвученная оценочная стоимость пандуса в размере 800 тыс. руб., сделанная в конце 2014 г., вероятно устарела. Однако даже при попытке втиснуться в заявленную стоимость необходимо иметь хотя бы эту сумму. При сдаче домов комиссии ГАСН, если непосредственные работы по изготовлению пандуса еще не будут завершены/начаты, придется предъявлять протоколы голосования дольщиков о вынесении пандуса в 1 этап благоустройства, а также информации о ведущемся сборе средств на данные работы. Устроит ли это ГАСН — вопрос открытый.

 

Оплата отопления

Оплата услуги «тепловая энергия» доступна для оплаты через систему «Город».
При поиске услуг по адресу в «Городе» теперь для каждой квартиры находится два раздела:

Коммунальные услуги, ЖСК БМ3840 — Новосибирск
ЖСК «БМ3840»
10040005900 <— тут оплата за отопление
Коммунальные услуги, Разъездная 12 — Новосибирская область
ООО «РАЗЪЕЗДНАЯ 12»
000001480 <— тут оплата за электроэнергию, воду и содержание жилья

Можно оплатить через любой банк, поддерживающий систему «Город», например, через Сбербанк онлайн: Платежи => ЖКХ и домашний телефон => Квартплата => Cистема Город (г.Новосибирск), и далее поиск по адресу.
Комиссия за оплату составляет 3%.
Ответы на задаваемые вопросы по отоплению
Убедительная просьба не задерживать оплату тепла.

Запуск шлагбаума на въезде со стороны БЦ «Петербург»

Уважаемые дольщики! В течение этого месяца будет запущен один из шлагбаумов, ограничивающий сквозной трафик через двор. Запускаемый шлагбаум находится на въезде во двор со стороны БЦ Петербург. При этом сама территория двора и доступ не будут полностью перекрыты, т.к. въезд со стороны Бульвара Молодёжи будет по-прежнему открыт.
На шлагбауме установлено оборудование, позволяющее открывать его с телефона или с брелка. Брелки Пульт для шлагбаума AN Motors AT-4 можно приобрести самостоятельно.
Для сбора номеров телефонов предлагаю вам заполнить эту форму.
Сбор данных продолжается до 10 ноября. Просьба не прописывать на одну квартиру 5 номеров. Только реально проживающих/ремонтирующихся/дольщиков. Остальным друзьям и знакомым хозяин квартиры вполне может открыть сам.
Для прописывания брелков в течение двух недель до 10 ноября в приемное время ЖСК в среду и субботу. Там будет стоять коробочка. В нее нужно положить брелок. Брелок должен быть подписан (дом и квартира): в конверте, в пакетике с зип-локом и запиской, приклеена прочная наклейка, любой другой способ, обеспечивающий сохранность подписи. Кроме того при сдаче брелка необходимо записаться в список сдавших брелки. Листок будет лежать около/в коробке.
UPD: Брелки привезли Наталье Дубаносовой, поэтому их можно приобрести в ЖСК в субботу с 10-00 до 12-00. Или по договоренности в другое время (вечернее).

Отопление: ответы на вопросы

Один из дольщиков обратился с вопросами по поводу отопления. Привожу ниже вопросы вместе с ответами, так как, вероятно, данная тема волнует многих.

Исходным поводом явилось непонятное расхождение моей оценки (порядка 21 руб/м2 с учетом 10% не членов ЖСК) с вашей (25 руб/м2) — см. прикрепленный Ех-файлик. Хотя причину расхождения позднее, похоже, нашел (8 месяцев оплаты по факту в 2018 у меня и 7 месяцев для 2019 в ваших пояснениях). Но вопросы остались, так же как и предложение с уточнением формулировки в Положении.

Действительно, «сухой» расчет дает тариф около 21 руб/м. Однако, как я писал в новости на сайте ЖСК, есть некоторые факторы, вынуждающие нас завышать тариф. Сделать перерасчет в конце при переплате гораздо проще, чем бегать и пытаться покрыть дефицит. Отвечу последовательно на заданные вопросы:

Вопросы (вопросы курсивом, ответы на них обычным текстом)

  1. У ЗАСТРОЙЩИКА РАЗВЕ БЫЛИ ОПЛАТЫ, НЕ ВОШЕДШИЕ В ТАРИФЫ ДОЛЬЩИКОВ?    Было ли у застройщика доп.потребление, которое не входило в прошлом году в объемы, предъявленные  дольщикам? Какие это объемы?   – Ответ, возможно, в Перечне объектов (Прил.1 к дог) по сравнению с 2018г. Пришлите, плз, если не трудно.

В прошлом году дольщики оплачивали только метраж своих квартир. Отопление всех непринятых квартир, равно как отопление МОП, подвалов и техэтажей, было выставлено в качестве счета АкадемМедСтрою. Я не знаю точной суммы, но долг АМС перед ФГУП УЭВ вырос с 2,8 до 5,5 млн. Очевидно, что прирост долга как раз соответствует тем площадям, за которые должен был платить АМС. Так как АМС не платил и не платит эти долги, то ФГУП УЭВ с нашим застройщиком больше отношений иметь не желает.

Если давать оценку, то в прошлом году было заключено примерно 150-160 договоров между дольщиками и ФГУП УЭВ, что дает не более половины всех жилых и офисных площадей наших домов (в домах 326 квартир и 25 офисов). По заключенным дольщиками договорам, кстати, тоже есть недооплаченные долги порядка 400 тыс. руб.

В приложении 1 перечислено 4 объекта в перечне – «незавершенный строительством объект Бульвар молодежи, 38 (стр) (жилая часть №1)», «незавершенный строительством объект Бульвар молодежи, 38 (стр) (офисная часть №1)», «незавершенный строительством объект Бульвар молодежи, 38 (стр) (жилая часть №2)», «незавершенный строительством объект Бульвар молодежи, 38 (стр) (офисная часть №2)». Часть №1 (№2021 по расчетной схеме) – это д.38, часть №2 (№2021 по расчетной схеме) – д.40. Думаю, что данный перечень был таким же и в прошлом году. С другой стороны договора за 2017 г. у меня нет, сравнить перечни я не могу.

договор теплоэ 2018 приложение 1

  1. Есть ли соображения, почему «реальные» объемы потребленного тепла в прошлом году больше нормативных в этом году? в двух словах.

Могу высказать всего лишь свое мнение неспециалиста – перерасход тепла идет по двум причинам:

  1. В домах плохо реализованы меры по теплосбережению. Двери в подъездах на незадымляемые балконы, там, где они есть, картонные, прилегают плохо. Оконная фурнитура установленных окон самого непристойного качества. В результате чего во многих квартирах, особенно нежилых, где хозяева не следят за окнами, щели в окнах были больше пальца шириной. В самые холода нам пришлось ходить по этим квартирам и как-то пытаться закрывать окна плотнее, а в крайнем случае затыкать щели газетами и залеплять скотчем.
  2. В домах не работает автоматика, регулирующая подачу теплоносителя. В 2017-2018 отопительном сезоне данную регулировку еще пытались делать вручную, но по разным подъездам есть большой дисбаланс, из-за того, что д.38п.4 и д.40п1 сильно мерзли, в итоге краны были открыты почти на максимум. Я думаю, что это привело к перерасходу тепла, так как дома отапливались с избытком.

 

     3. Кто и как согласовывал объемы потребленного тепла в прошлом году?

Не известно. Думаю, что ФГУП УЭВ выставляет эти объемы согласно имеющееся у них проектной документации не дома. Отопление в прошлом году было получено в «ручном режиме», когда сначала включили отопление, а потом уже был заключен какой-то договора между АМС и ФГУ УЭВ по оплате фактического потребления. Точнее комментарии дать не могу, так как мы занимались только общими договоренностями о том, чтобы отопление былов принципе и обеспечением оплаты отопления живущими и сознательными дольщиками.

  1. Осуществлялся ли контроль за потребленным теплом в прошлом году со стороны Совета? Насколько строго и детально?

Никто. В совете не было и сейчас нет выделенного для этого человека.

  1.   Оценка фиксированной оплаты сделана из расчета 7 отопительных месяцев, а где гарантия, что УЭВ не выставит счет за 8-ой месяц май, как в прошлом году? Следует иметь в виду, что процедура перерасчета у поставщиков формально оторвана от начислений и является дополнительной операцией с плохо определенными сроками.

Поставщику ЖСК будет платить каждый месяц за фактически потребленное тепло. А с дольщиков мы будем собирать фиксировано столько месяцев, сколько понадобится. Перерасчет будет произведен в конце, если будет из каких денег его делать. Мы вообще надеемся, что нам не придется заниматься этим весь отопительный сезон – после сдачи домов все это будет передано или в ведение УК или в ТСН. Если предположить, что ЖСК будет по-прежнему принимать платежи и в мае 2019 г, то мы просто выставим счета и за тот кусок мая, который отопление было. Надо понимать, что все расчеты, округления и допущения сделаны в пользу ЖСК, чтобы долг за тепло не нарастал слишком быстро.

  1. Определен ли специально для УЭВ человек в правлении ЖСК, ответственный за съем/передачу показаний и согласование с УЭВ объемов потребления тепла помесячно в этом году? Да/нет?

Нет. Нас в правлении всего 5 человек, при чем вся эта деятельность не является для нас основной, никак не оплачивается. ЖСК было создано для сбора денег на достройку – мы деньги собрали, строительные работы выполнили. К сожалению, теперь ЖСК вынуждено заниматься сдачей домов (хотя это должен был делат АМС) и отоплением (хотя это должна была делать УК «Разъездная 12»). Очевидно, что это делается не самым лучшим образом.

Показания на входных в дома теплосчетчиках снимают представители ФГУП УЭВ. Так было в прошлые годы, так будет и в этом году. Мы в курсе, что лучше присутствовать при снятии показаний с теплосчетчиков представителями ФГУП УЭВ. Однако пока данный вопрос нами никак не решался. По всей видимости, когда дело дойдет до данного вопроса, кому-то из членов правления придётся, как обычно, прогулять свою работу и приехать на съем показаний.

Сообщение от правления ЖСК

Уважаемые дольщики, вслед за хорошей новостью про полученный акт Ростехнадзора следует не очень хорошая. В Новосибирске идут чистки среди строительных чиновников. Главу УАСИ Мотыгу уже сняли. Поэтому Госстройнадзор (их акт нам надо получить тоже) теперь требует, чтобы пандус был сделан до сдачи. Гарантийные письма их не устроят. На пандус надо минимум 800тыс. Так что всем срочно сдать взносы на 2этап достройки и на «благоустройство»! Если что, то под благоустройством как раз понимается пандус. Уклонение от сдачи этих взносов не позволит сдать дома!

Получено разрешение Ростехнадзора на ввод электроустановки

Уважаемые участники ЖСК !

Благодаря невероятно удачному стечению обстоятельств, сегодня мы получили акт Ростехнадзора на наши жилые дома. Это примерно 40% завершенного объема бумажной документарной работы. Процесс движется. Впереди еще много работы, но уже видно ее окончание.
Просьба ко всем: отнеситесь максимально серьезно к решениям общих собраний по взносам на достройку и благоустройство и к оплате тепла!
Сегодня в мэрии принимал участие в обсуждении городских долгострооев, многие бедолаги собирают по 7500руб/метр, а мы здесь все жадничаем. Давайте уже все аккуратно сделаем по финансам, и с бумагами всё получится.

Разрешение на допуск в эксплуатацию электроустановки

Оплата отопления

Окончательно оформлено положение по отоплению (Положение по отоплению ЖСК БМ38-40). Согласно данному положению всем членам ЖСК будут выставляться счета на оплату пропорционально принадлежащей им отапливаемой площади. Для простоты расчетов и учета платежей каждый месяц будет выставляться к оплате фиксированная сумма, сформированная на базе оценок общих расходов тепла по домам в прошлом отопительном сезоне. Установлен тариф — 25 руб/кв.м. в месяц.

Пояснение по выводу тарифа на оплату:

По договору с ФГУП УЭВ нормативное потребление нашими домами тепла на отопление в год составляет 3277,312 Гкал.

Однако реальное потребление в прошлом году составило ~3707 Гкал. Поэтому для расчетов было взято реальное показание. Оценочно, отопительный сезон состоит из 7 месяцев — с октября по апрель включительно. Таким образом, усредненное месячное потребление тепла равно 529,61 Гкал. Что при тарифе 1069,94 руб/Гкал составляет 566655 руб/месяц. Деление данной суммы на общую площадь отапливаемых помещений (26 122,6кв.м) дает  «сухой» тариф 21,7 руб/кв.м.

Однако следует принять во внимание несколько факторов, из-за которых следует ввести в тариф повышающий коэффициент:

1. зимы бываю разные,  и если  текущая зима будет холодная, то потребление тепла возрастет по сравнению с прошлогодним;

2. регулировка автоматики подачи теплоносителя де-факто не работает. Дома (или их части) могут «перетапливаться» в теплые периоды, так как нет автоматического или ручного снижения потока теплоносителя;

3. Возможны потери как тепла, так и теплоносителя ввиду того, что за тепловым хозяйством не ведется надлежащий контроль и уход;

4. Можно предположить, что не все дольщики захотят/будут своевременно оплачивать счета за отопление. ЖСК в целом при этом несет солидарную ответственность по оплате всей суммы за отопление.

К сожалению, данные факторы нельзя оценить количественно. В результате долгих обсуждений был введен повышающий коэффициент ~15%, что дает окончательную сумму тарифа — 25 руб/кв.м. в месяц.

Для примера в приложенном файле «Начисления октябрь» выставлены суммы, которые вскоре появятся к оплате отопления за октябрь в системе «Город».

пример начислений октябрь

Напоминаем, что дольщикам, не являющимся членами ЖСК, необходимо заключить договора между ними и ЖСК для оплаты расходов на отопление принадлежащих им площадей. Для заключения договора обращайтесь в правление ЖСК «БМ38-40» в часы его работы.

В случае отказа от заключения такого договора, ЖСК будет принимать ограничительные меры и добиваться оплаты всеми способами, в том числе в судебном порядке.

Отопление

На основании решения общего собрания членов ЖСК (собрание проводилось 6 сентября) был заключен договор между ЖСК и ФГУП «УЭВ».

Напоминаем предысторию вопроса:

  1. ООО «АкадемМедСтрой» было отказано в получении отопления в наступающем отопительном сезоне в связи с большими долгами (более 5млн.) и неплатежеспособностью. УК «Разъездная 12» также была отвергнута ФГУП «УЭВ» по причине наличия долгов.
  2. На целой серии многосторонних встреч с участием администрации Советского района, помощников депутатов, ФГУП «УЭВ», АкадемМедСтроя, ЖСК «БМ-38-40» было нащупано решение, согласно которому договор на отопление может быть заключен между ФГУП «УЭВ» и ЖСК. Большое достижение, что долги «АкадемМедСтроя» были выделен в отдельное рассмотрение между «АкадемМедСтроем» и ФГУП «УЭВ» без привлечения ЖСК.
  3. Факт заключения договора между ФГУП «УЭВ» и ЖСК «БМ-38-40» был утвержден на общем собрании членов ЖСК. По договору ЖСК принимает на себя обязательства по оплате тепла в полном объеме, а не за отдельные используемые квартиры, как это было в прошлом году
  4. Договор был составлен, согласован со всеми службами внутри ФГУП «УЭВ». Формально дата заключения договора – 28 сентября 2018г. Скан договора:

Договор на отопление ФГУП УЭВ ЖСК БМ38-40 2018г

Всем членам ЖСК будут выставляться счета на оплату пропорционально принадлежащей им отапливаемой площади. Для простоты расчетов и учета платежей каждый месяц будет выставляться к оплате фиксированная сумма, сформированная на базе оценок общих расходов тепла по домам в прошлом отопительном сезоне. Более подробно правила начисления и оплаты будут опубликованы позднее.

Дольщикам, не являющимся членами ЖСК, необходимо заключить договора между ними и ЖСК для оплаты расходов на отопление принадлежащих им площадей. В случае отказа от заключения такого договора, ЖСК будет принимать ограничительные меры и добиваться оплаты всеми способами, в том числе в судебном порядке.

Сообщение от правления ЖСК

Уважаемые дольщики и члены ЖСК. Летом на заочном голосовании и в сентябре на очно-заочном голосовании было принято решение о целевом взносе на 2этап достройки в размере 100руб с 1 кв.м. и о первом этапе благоустройства, также в размере 100руб. с 1кв.м. оба эти взноса важны и нужны для завершения строительных работ, устранения выявляемых недоделок и, в конечном этапе, для сдачи домов. Убедительно призываю всех как можно быстрее сдать данные взносы, без них работы стоят и сдача домов не приближается. Суммы взносов были выбраны по нижнему краю, чтобы всем дольщикам было менее накладно их внести. Но из-за этого для успешного выполнения запланированных работ нужно, чтобы все сдали эти деньги и сдали как можно быстрее! ЖСК работает в среду и субботу. Ждём всех и ждём срочно!