Результаты выборов УК

Завершены подсчет голосов и оформление протоколов счетной комиссии. В голосовании приняли участие ~75% площадей, обеспечен кворум по обоим домам и по парковке. Большинством голосов в качестве управляющей организации для обоих домов и парковки избран ФГУП «ЖКХ ННЦ».

Протоколы подсчета голосов были переданы в Администрацию Советского района.

Сканы протоколов:

Протокол подсчета голосов БМ38

Протокол подсчета голосов БМ40

Протокол подсчета голосов БМ-парковка

Полный протокол общего очно-заочного собрания (протокол очного собрания, протоколы подсчета голосов, предложенные тарифы от УК)

Новости о сдаче домов

8 февраля 2019 года Управление Архитектурно-строительной инспекции мэрии г. Новосибирска (УАСИ) опубликовало доклад об итогах ввода в эксплуатацию жилья в 2018г  (новость на сайте УАСИ). Из самой новости и приложенному к ней полному варианту отчета важно выделить два факта, хороший и плохой.

Плохая новость состоит в том, что ООО «АкадемМедСтрой» (директор Корсаков Александр Павлович) попал в список лучших застройщиков города. По данным УАСИ он ввел в эксплуатацию в 2018 году 2 дома на 326 квартир, общей  площадью 25529 кв.м.. Хм… что же это за дома такие?

Хорошая новость состоит в том, что в полной версии отчета на стр. 17 в списке сданных в эксплуатацию проблемных объектов первым пунктом идет ЖК «Молодежный» на ул. Бульвар Молодежи. Внизу страницы можно даже найти фотографию д.38 и парковки:

Что же приятного в этой новости? Во-первых УАСИ официально признает наши дома сданными. Во-вторых УАСИ официально признает, что дома достроили и сдали дольщики, самоорганизовавшиеся в ЖСК (в тексте почему-то упомянуто как ТСЖ).

То есть пути назад нет — наши дома сданы. Осталось дождаться оформления всех необходимых актов, чтобы дольщики получили возможность оформлять права собственности на свои квартиры, офисы, парковки. Правление ЖСК надеется, что бумажные процедуры закончатся не позднее марта.

Хотим обратить внимание, что по факту достройка домов велась в режиме управляемого падения — от каких-то проблем приходилось отмахиваться или решать их не оптимальными способами. Теперь все оставшиеся или вновь выявляемые недочеты, дальнейшие доделки и улучшения домов должны организовываться в форматах, принятых в эксплуатируемых домах.

В свете всего вышесказанного выбор Управляющей компании для наших домов, проходящий в виде общего очно-заочного голосования собственников/дольщиков имеет большую актуальность, так как эксплуатация домов в формате стройки больше невозможна. Все, кто еще не проголосовал — торопитесь принять участие! Заочная часть голосования завершается 20 февраля в 18-00.

Прием и выдача бюллетеней производится в правлении ЖСК сегодня (вторник, 19.02) с 18:00 до 20:00 и в среду (20.02) с 17:00 до 18:00.

 

Выбор формы управления домами

Согласно проведенному недавно опросу среди дольщиков наших домов, большинство высказывается за управление посредством образования ТСН. Однако согласно действующему законодательству, образование ТСН непосредственно при сдаче домов невозможно. Единственная теоретическая вероятность образования ТСН на данном этапе заключается в преобразовании существующего ЖСК в ТСН и признании последнего через суд субъектом управления домами.

Правление ЖСК, начав подготовку документов для попытки реализации подобной трансформации, вынуждено констатировать невозможность реализации трансформации ЖСК в ТСН. Внимательное рассмотрение имеющегося протокола летнего голосования членов ЖСК по вопросам сбора взносов на 2 этап достройки и трансформации ЖСК в ТСН выявило, что несмотря на то, что по данным вопросам проголосовало более 50% площадей в составе ЖСК, однако данное количество менее 50% всех площадей наших домов. Таким образом, нет юридически обоснованного основания для трансформации ЖСК в ТСН. Правление ЖСК не видит для себя возможности подделывать результаты голосования, даже в предположении благой цели. Консультации с юристами подтвердили невозможность создания ТСН через трансформацию ЖСК из-за отсутствия документальной базы.

Таким образом, единственный способ избежать назначения управляющей компанией УК «Маяк» в рамках конкурса, проводимого администрацией Советского района, является проведение голосования среди всех собственников/дольщиков по выбору предпочтительной управляющей компании. Так как УК «Маяк» формально расположена в г. Бердске, и даже там не имеет каких-либо инженерных подразделений, присутствуют большие сомнения по поводу их способности эффективно обслуживать наши дома.

В связи с вышеизложенным правление ЖСК «БМ38-40» в лице дольщиков Гурьева А.В., Дубаносовой Н.Г, Барабошкиной А.В. и Стадниченко А.И. объявляет об организации объединенного собрания по выбору предпочтительной Управляющей компании. В рамках данного собрания будут проведены презентации двух наиболее оптимальных для выбора управляющих организаций: ФГУП «ЖКХ ННЦ» и «Разъездная 12». На основании результатов данного собрания, поданных в администрацию Советского района, конкурс по выбору УК может быть отменен, а на управление домами будет назначена выбранная собственниками УК.

Правление ЖСК считает необходимым подчеркнуть, что так как дома достраивались в форс-мажорном режиме, то существует значительное количество некритичных недоделок, а бóльшая часть инженерных систем домов не отлажена и не выведена на оптимальный рабочий режим. Большой объем работ по отладке всех систем требует большого штата специалистов, что делает, по нашему мнению, управление домами через ТСН неэффективным и более затратным в ближайшее время.

Тем не менее, возможность управления домом через ТСН сохраняется и может быть реализована после вступления большинства дольщиков в право собственности.

Формальное объявление о собрании в приложенном файле:

 

Информация о предлагаемых тарифах от УК «Разъездная 12»:

Разъездная12 тариф БМ38 (файл обновлен 09.02.2019)

Разъездная12 тариф БМ40 (файл обновлен 09.02.2019)

 

Информация о предлагаемых тарифах от ФГУП «ЖКХ ННЦ»:

ЖКХ ННЦ тариф БМ38

ЖКХ ННЦ тариф БМ40

 

Выбор формы управления нашими домами

Уважаемые дольщики!

Предлагаем Вашему вниманию краткую информацию о выборе формы управления нашими домами.

Поскольку наши дома уже формально сданы (хотя «ура» рано кричать), Администрация района объявила конкурс на выбор управляющей компании, есть такая обязанность по закону.
Сейчас на конкурс заявились УК Маяк (г.Бердск) и местная ГУП ЖКХ ННЦ. Поскольку Маяк заявился первым — гарантированно выиграет он, в случае состоявшегося конкурса (многократно разбирался этот вопрос). Однако, есть варианты отмены конкурса. Два из них мы предлагаем рассмотреть.

Первый: организуем общее собрание ДОЛЬЩИКОВ, на котором в повестке будет выбор УК. На собрание приглашаем наших старых знакомых УК Разъездная 12 и ГУП ЖКХ ННЦ и выбираем из них. Тарифы они свои предложили уже, они разные, но и перечень услуг разнится немного в деталях. Все будет презентовано на собрании. Расширять список или вводить в него графы типа: «Против всех», «За иную УК» , «За иную форму управления» — считаем, бессмысленно. В этом варианте сохраняется возможность организации ТСН в любое время (либо преобразования из ЖСК).

Второй: правление ЖСК обещало преобразование в ТСН после сдачи домов. Если такое преобразование будет поддержано общественностью, правление ЖСК его проведет. Пока нам не ясно, хотят ли дольщики этого до сих пор. Запрос на такое преобразование — был, но остался в неизвестном объеме. В случае преобразования, ТСН на первый год заключит договор управления с УК на выбор, проведенный В ХОДЕ ОТКРЫТОГО КОНКУРСА и конечно же с учетом пожеланий общественности. Контролировать работу УК будут инициативные дольщики в виде комиссии, а правление просто формализует эти взаимоотношения в рамках договора. Также, текущий состав правления будет проводить работу по судебному взысканию не сданных взносов и исполнению строительных работ по гарантийным письмам. В течении года будет проведено собрание, на котором путем голосования в состав управляющего органа войдут инициативные граждане, поддерживаемые общественностью и обладающие соответствующими навыками, образованием и желанием, заместив при этом текущий состав правления полностью либо частично, или расширив этот состав. По истечении срока действия договора с УК он будет пролонгирован или будет выбрана иная УК, или ТСН приступит к самостоятельному управлению домами.

Это исчерпывающий перечень вариантов, предлагаемый правлением ЖСК. Другие варианты, возможно, есть, но реализовывать их правление не будет, равно как и модифицировать предложенные.

Просим Вас проголосовать и высказать свое мнение до 4 февраля:
Выбор формы управления домами Бульвар молодежи, 38, 40

Официальная позиция правления ЖСК «БМ38-40»

На данный момент, несмотря на «засвеченный» акт ввода домов в эксплуатацию от 29.12.18, ни дома, ни парковка не являются до конца сдаными, так как не предоставлены в УАСИ акты Госахрстройнадзора (ГАСН). Идет работа по устранению нового списка замечаний, выданных инспектором.

Однако, в силу наличия актов ввода в эксплуатацию, администрация Советского района объявила конкурс на обслуживание наших домов (они обязаны были сделать это по закону). На конкурс заявились 2 управляющие компании:
1. УК «Маяк», г. Бердск,
2. УК «ЖКХ ННЦ СО РАН».

Есть информация, что УК «МАЯК» на самом деле входит в группу компаний, прописанных в Москве. В Новосибирске-Бердске у них есть только офис. Скандалы с рейдерскими захватами москвичами денежных потоков местных УК освещались СМИ весной-летом 2018 г. Важное добавление: в силу особенностей законодательства УК «МАЯК» гарантированно выиграет конкурс с ценой тарифа старт-10%, поскольку первым подал заявку.
УК «Разъездная 12», равно как и любые другие УК, на конкурс не подавалась. При этом следует помнить, что дольщиками ранее было принято решение о форме управления домами в виде ТСН.

Правление ЖСК видит оптимальным следующий порядок действий:
1. Устранение недоделок, получение оригинала акта ГАСН;
2. Получение оригиналов актов УАСИ, активизация вступления дольщиками в права собственности;
3. Проведение отчетного собрания ЖСК, на котором может быть поднят вопрос о будущих формах управления объектом.

В свете вышеизложенного, проведение общего собрания силами УК «Разъездная 12» видится преждевременным. Правление ЖСК отказалось фигурировать в списке инициаторов собрания, несмотря на предложение от УК «Р12». Фигурирующая в качестве представителя инициативной группы Моисеева Р.В. еще год назад активно боролась против создания ЖСК, агитируя за сдачу денег в УК «Разъездная 12».

Однако, в силу того, что собрание уже объявлено, а его итоги могут повлиять на судьбу жителей, правление ЖСК предлагает дольщикам:

Обязательно проявите свою позицию и сходите на собрание. Поскольку выбор предложен без альтернатив, а повестку невозможно поменять на собрании — следует отказаться от предложенных инициаторами кандидатур председателя и секретаря собрания, предложив и поддержав известных людей, достойных доверия при подсчете голосов. Это, по крайней мере обеспечит честность плебисцита.

Так как текст объявления от УК опубликован в чатах, где информация быстро теряется, прикладываю фотографии объявления:

Комментарий от правления ЖСК по поводу новостей о вводе домов в эксплуатацию

По многочисленным обращениям граждан, сообщаем:
Да, мэрия выдала акт ввода, показала в статистике. Однако не все замечания Госстройнадзора устранены на сегодня. Фактически нам дали акт ввода в кредит. Если мы не сделаем что обещали — ГСН просто отзовет его и все, а также запретит эксплуатацию домов, у них просто не будет иного выхода, это их обязанность.
Поэтому мы по-прежнему работаем над устранением замечаний для того, чтобы эту опасность полностью исключить.
Просим проявить понимание. Пожалуйста, не нужно допытываться о деталях схемы, они зачастую сложноформулируемы.
Как все нормализуется — сразу напишем и приступим к празднованию, пока рано.

Текущие новости по достройке и сдаче домов

Правление ЖСК выполнило в полном объеме все запланированные работы (сбор взносов, поиск подрядчиков, организация последними работ). Все работы, курируемые ЖСК завершены – осталась лишь отладка инженерных систем, невозможная ранее, до переключения на постоянную схему электроснабжения. Согласно достигнутым ранее договоренностям, в этот момент должен был подключиться АМС и сдать дома в эксплуатацию. Однако, к сожалению, этого не произошло. Правление ЖСК и ряд дольщиков вынуждены участвовать в процедуре сдачи домов в эксплуатацию.

Ранее уже были получены акты Ростехнадзора (РТН) на два жилых дома.

20 декабря на нашей стройке была комиссия Госстройнадзора (ГАСН). Осматривались все три объекта. Результаты следующие. Все замечания по общестроительной части из предыдущего акта ГАСН устранены, новых выявлено не было. Однако самые критические участки — пожарная сигнализация и электроснабжение — так и не были признаны готовыми. В д40 системы дымоудаления и подпора воздуха не включаются ни в автоматическом, ни в ручном режиме. В д38 кроме этого, сама пожарная сигнализация не в полной мере отрабатывает сработку — отсутствует координация с лифтами и т.д.. На парковке ни одна инженерная система не срабатывает, так как на парковке до сих пор нет электроснабжения по постоянной схеме (в ходе подготовительных работ к переключению электричества на постоянную схему никаких работ по парковке сделано не было, что выяснилось постфактум). По этой же причине нет возможности получить акт Ростехнадзора на парковку, а без него сдача в эксплуатацию невозможна.

Причины две — затянутые сроки работ по электроснабжению, до самого последнего момента шли работы по переключению на новую подстанцию, что привело к цейтноту, времени на внутренние испытания и отладку не осталось. Данные работы будут идти еще минимум неделю. Вторая причина — не в полной мере выполненные взятые на себя обязательства группы дольщиков д38 по наладке систем пожарного оповещения.

Возможно отладку пожарных систем в д.40 и переключение парковки на постоянную схему электроснабжения удастся выполнить до конца текущей недели. В этом случае есть шанс успеть пригласить инспекторов ГАСН повторно до конца года. В случае положительного заключения ГАСН можно подавать документы в УАСИ на сдачу домов (при условии, что парковка тоже получит к этому моменту акты РТН и ГАСН, так как без нее сдача невозможна).

Так как ЖСК является транслятором платежей дольщиков за отопление в ГУП, то информируем, что ~50% дольщиков не оплачивают отопление. В ближайшее время неплательщики получат досудебные претензии, и, если не оплатят, повестки в суд. Однако на текущий момент долг ЖСК перед ГУП УЭВ составляет 426 тыс. руб. В ходе последнего осмотра объекта инспектор ГУП выдал предписание УК «Разъездная 12» уменьшить подачу тепла в дома. Связано ли это с неплатежами или с превышением норм расхода тепла не известно.