Один из дольщиков обратился с вопросами по поводу отопления. Привожу ниже вопросы вместе с ответами, так как, вероятно, данная тема волнует многих.
Исходным поводом явилось непонятное расхождение моей оценки (порядка 21 руб/м2 с учетом 10% не членов ЖСК) с вашей (25 руб/м2) — см. прикрепленный Ех-файлик. Хотя причину расхождения позднее, похоже, нашел (8 месяцев оплаты по факту в 2018 у меня и 7 месяцев для 2019 в ваших пояснениях). Но вопросы остались, так же как и предложение с уточнением формулировки в Положении.
Действительно, «сухой» расчет дает тариф около 21 руб/м. Однако, как я писал в новости на сайте ЖСК, есть некоторые факторы, вынуждающие нас завышать тариф. Сделать перерасчет в конце при переплате гораздо проще, чем бегать и пытаться покрыть дефицит. Отвечу последовательно на заданные вопросы:
Вопросы (вопросы курсивом, ответы на них обычным текстом)
- У ЗАСТРОЙЩИКА РАЗВЕ БЫЛИ ОПЛАТЫ, НЕ ВОШЕДШИЕ В ТАРИФЫ ДОЛЬЩИКОВ? Было ли у застройщика доп.потребление, которое не входило в прошлом году в объемы, предъявленные дольщикам? Какие это объемы? – Ответ, возможно, в Перечне объектов (Прил.1 к дог) по сравнению с 2018г. Пришлите, плз, если не трудно.
В прошлом году дольщики оплачивали только метраж своих квартир. Отопление всех непринятых квартир, равно как отопление МОП, подвалов и техэтажей, было выставлено в качестве счета АкадемМедСтрою. Я не знаю точной суммы, но долг АМС перед ФГУП УЭВ вырос с 2,8 до 5,5 млн. Очевидно, что прирост долга как раз соответствует тем площадям, за которые должен был платить АМС. Так как АМС не платил и не платит эти долги, то ФГУП УЭВ с нашим застройщиком больше отношений иметь не желает.
Если давать оценку, то в прошлом году было заключено примерно 150-160 договоров между дольщиками и ФГУП УЭВ, что дает не более половины всех жилых и офисных площадей наших домов (в домах 326 квартир и 25 офисов). По заключенным дольщиками договорам, кстати, тоже есть недооплаченные долги порядка 400 тыс. руб.
В приложении 1 перечислено 4 объекта в перечне – «незавершенный строительством объект Бульвар молодежи, 38 (стр) (жилая часть №1)», «незавершенный строительством объект Бульвар молодежи, 38 (стр) (офисная часть №1)», «незавершенный строительством объект Бульвар молодежи, 38 (стр) (жилая часть №2)», «незавершенный строительством объект Бульвар молодежи, 38 (стр) (офисная часть №2)». Часть №1 (№2021 по расчетной схеме) – это д.38, часть №2 (№2021 по расчетной схеме) – д.40. Думаю, что данный перечень был таким же и в прошлом году. С другой стороны договора за 2017 г. у меня нет, сравнить перечни я не могу.
договор теплоэ 2018 приложение 1
- Есть ли соображения, почему «реальные» объемы потребленного тепла в прошлом году больше нормативных в этом году? в двух словах.
Могу высказать всего лишь свое мнение неспециалиста – перерасход тепла идет по двум причинам:
- В домах плохо реализованы меры по теплосбережению. Двери в подъездах на незадымляемые балконы, там, где они есть, картонные, прилегают плохо. Оконная фурнитура установленных окон самого непристойного качества. В результате чего во многих квартирах, особенно нежилых, где хозяева не следят за окнами, щели в окнах были больше пальца шириной. В самые холода нам пришлось ходить по этим квартирам и как-то пытаться закрывать окна плотнее, а в крайнем случае затыкать щели газетами и залеплять скотчем.
- В домах не работает автоматика, регулирующая подачу теплоносителя. В 2017-2018 отопительном сезоне данную регулировку еще пытались делать вручную, но по разным подъездам есть большой дисбаланс, из-за того, что д.38п.4 и д.40п1 сильно мерзли, в итоге краны были открыты почти на максимум. Я думаю, что это привело к перерасходу тепла, так как дома отапливались с избытком.
3. Кто и как согласовывал объемы потребленного тепла в прошлом году?
Не известно. Думаю, что ФГУП УЭВ выставляет эти объемы согласно имеющееся у них проектной документации не дома. Отопление в прошлом году было получено в «ручном режиме», когда сначала включили отопление, а потом уже был заключен какой-то договора между АМС и ФГУ УЭВ по оплате фактического потребления. Точнее комментарии дать не могу, так как мы занимались только общими договоренностями о том, чтобы отопление былов принципе и обеспечением оплаты отопления живущими и сознательными дольщиками.
- Осуществлялся ли контроль за потребленным теплом в прошлом году со стороны Совета? Насколько строго и детально?
Никто. В совете не было и сейчас нет выделенного для этого человека.
- Оценка фиксированной оплаты сделана из расчета 7 отопительных месяцев, а где гарантия, что УЭВ не выставит счет за 8-ой месяц май, как в прошлом году? Следует иметь в виду, что процедура перерасчета у поставщиков формально оторвана от начислений и является дополнительной операцией с плохо определенными сроками.
Поставщику ЖСК будет платить каждый месяц за фактически потребленное тепло. А с дольщиков мы будем собирать фиксировано столько месяцев, сколько понадобится. Перерасчет будет произведен в конце, если будет из каких денег его делать. Мы вообще надеемся, что нам не придется заниматься этим весь отопительный сезон – после сдачи домов все это будет передано или в ведение УК или в ТСН. Если предположить, что ЖСК будет по-прежнему принимать платежи и в мае 2019 г, то мы просто выставим счета и за тот кусок мая, который отопление было. Надо понимать, что все расчеты, округления и допущения сделаны в пользу ЖСК, чтобы долг за тепло не нарастал слишком быстро.
- Определен ли специально для УЭВ человек в правлении ЖСК, ответственный за съем/передачу показаний и согласование с УЭВ объемов потребления тепла помесячно в этом году? Да/нет?
Нет. Нас в правлении всего 5 человек, при чем вся эта деятельность не является для нас основной, никак не оплачивается. ЖСК было создано для сбора денег на достройку – мы деньги собрали, строительные работы выполнили. К сожалению, теперь ЖСК вынуждено заниматься сдачей домов (хотя это должен был делат АМС) и отоплением (хотя это должна была делать УК «Разъездная 12»). Очевидно, что это делается не самым лучшим образом.
Показания на входных в дома теплосчетчиках снимают представители ФГУП УЭВ. Так было в прошлые годы, так будет и в этом году. Мы в курсе, что лучше присутствовать при снятии показаний с теплосчетчиков представителями ФГУП УЭВ. Однако пока данный вопрос нами никак не решался. По всей видимости, когда дело дойдет до данного вопроса, кому-то из членов правления придётся, как обычно, прогулять свою работу и приехать на съем показаний.