В настоящее время ИМНС № 16 по г. Новосибирску в Арбитражный суд НСО подано заявление о признании АМС банкротом. Заявление принято к производству, дата следующего заседания – 3 мая 2018г. Одно из заявлений ИМНС было возвращено Определением суда от 13 апреля – это заявление о вступлении в дело о банкротстве, которое не стоит путать с заявлением о признании АМС банкротом.
Таким образом, 3 мая будет рассматриваться заявление налоговой инспекции к АМС по процессуальным правилам рассмотрения дел о банкротстве. В случае, если требования ИМНС будут признаны обоснованными и законными, в отношении АМС будет проводиться дело о банкротстве. По закону ИМНС до суда обязаны получить мнение органов исполнительной власти о признании застройщика банкротом. В настоящее время налоговая получила ответ от Мэрии и Росимущества о том, что в отношении АМС необходимо вводить процедуру конкурсного производства, т.е. о готовности поддерживать процедуру банкротства застройщика.
Застройщики банкротятся особым образом – с передачей недостроенных домов в ЖСК. Все дольщики вступают в обязательном порядке в ЖСК, подавая при этом в суд заявление о признании кредитором и права на получение квартиры в натуре – оплачивают суммы, посчитанные конкурсным управляющим и получают право на квартиру после ввода дома в эксплуатацию.. Либо просят деньги – и их требование встает в очередь кредиторов, Обычно до этой очереди в банкротстве никакие суммы не доходят, шансы получить назад деньги минимальные, в нашем случае отсутствуют вообще.
ЖСК «БМ3840» после сдачи домов будет преобразовано в ТСН для дальнейшего управления имуществом. Кто не вступает в ТСН – лишается возможности получать коммунальное обслуживание своего имущества. Следовательно, варианты обойти коллективное управление недвижимого имущества на любой стадии отсутствуют. При вступлении в ЖСК и оплате минимально рассчитанных взносов до банкротства выгода налицо. При обязательном вступлении в ЖСК в стадии банкротства – увеличивается размер взносов, которое определяется конкурсным управляющим. При вступлении в ТСН – оплата недоплаченных взносов явится обязательным условием участия и получения коммунального обслуживания.
При самом плохом раскладе, если в отношении АМС возбуждается дело о банкротстве – при оптимально быстрой работе по завершению строительства, есть шансы получить дома в эксплуатацию, миную конкурсное производство. На сегодняшний момент в своем заявлении ИМНС просит ввести процедуру наблюдения. В случае возбуждения дела о банкротстве, суд введет процедуру наблюдения – максимальный срок процедуры 7 месяцев, обычно меньше, 2-3 месяца. Поэтому необходимо срочно достроить и сдать дома, чтобы не попасть в конкурсную массу и не получить увеличение суммы на завершение строительства.
Разрешение на строительство у АМС заканчивается 15 июля 2018г. Смета на завершение строительства наших домов выполнена на основании Акта проверки Инспекции государственного строительного надзора от 29.09.2017. До тех пор, пока все работы, в соответствии с этим Актом, не будут завершены, Инспекция не выдаст Заключение о готовности домов Мэрии, Мэрия, которая выдавала разрешение на строительство, не выдаст разрешение на ввод объектов в эксплуатацию.
Специалисты Архитектурно-строительного надзора НСО и Мэрия, в частности, отдел по работе с обманутыми дольщиками, готовы оказывать поддержку и содействие в работе ЖСК в рамках своих полномочий. В их практике уже есть сдача домов в Новосибирске в процедуре наблюдения застройщика.
Сдать часть пунктов по Акту проверки по гарантийным обязательствам, скорее всего, не получится, т.к. в Акте указаны принципиальные пункты по жизнеобеспечению наших домов: вентиляционное оборудование, электроснабжение по временной схеме, инженерное оборудование, монтаж противопожарной защиты, системы дымоудаления и пожаротушения, оборудование пожарного водопровода, кранов, рукавов, шкафов, металлическая обработка несущих конструкций в подъездах, пожарная безопасность и огнестойкость, противопожарное заполнение проемов, кровля и ограждения детской площадки, ремонт в подъездах, исследования в помещениях на соответствие СНИПоВ и САНПИНОВ, получение свидетельств и справок. Следовательно, все пункты по Акту проверки должны быть закрыты. Более того, проживая в домах, не имеющих этих жизнеобеспечивающих позиций, мы подвергаем себя серьезному риску.
Наиболее плачевное положение у собственников офисов и парковок. Их единственный шанс в случае введения банкротства – быстро достроить дом и подать соответствующее заявление в суд, рассматривающий дело о банкротстве.
Все требования, связанные с передачей жилых помещений, с даты введения наблюдения могут быть предъявлены только в рамках процедуры банкротства с соблюдением ст.201.11 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». То есть, по жилым помещениям, в случае завершения строительства дома в стадии наблюдения либо конкурсного производства, включенные в реестр требования дольщиков погашаются арбитражным управляющим путем передачи им квартир.
Закон не предусматривает применение тех же правил для дольщиков, заключивших договоры на приобретение коммерческих и нежилых помещений.
Требования дольщика-коммерсанта о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, подлежат предъявлению и рассмотрению только в рамках дела о банкротстве (п.п.5 п.1 ст.201.8 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Таким образом, в случае завершения строительства жилого дома и выдачи в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, дольщики коммерческих и нежилых помещений смогут защитить свои права и получить в собственность свою недвижимость только путем подачи соответствующего иска в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика.
Вступившее в законную силу решение суда, которым признано право собственности на недвижимость, является основанием к государственной регистрации прав Росреестром.
Выводы:
1) Только ЖСК де-юро и де-факто имеет возможность достраивать дом — как в случае с банкротством, так и без него. Без банкротства – по смете, которая есть сейчас в работе, в банкротстве – по смете, которую сформирует конкурсный управляющий, исходя из собранных им сведений о дебете/кредите банкрота. Как показывает практика, конкурсная смета в разы больше, времени на ее реализацию уходит процессуально больше. Хотя объем работ тот же – достроить и сдать дома.
2) В случае введения процедуры наблюдения самой последней нашей «соломинкой» является возможность сдать дома до введения конкурсного производства. Мы в поиске процессуальных возможностей отложить дело. Цель отложения – успеть достроить дома. Например, предложить АМС подготовить заявление о рассрочке погашения долга перед ИМНС и заключения мирового соглашения, что тоже может помочь оттянуть время введения процедуры наблюдения.
3) Огромна просьба к тем, кто еще сомневается в возможностях и полномочиях ЖСК – постараться трезво взглянуть на правовую и фактическую сторону вопроса, понять всю серьезность сложившейся ситуации и принять к сведению тот факт, что чем дольше будут длиться сомнения и меньше будет получено денег на завершение строительства, тем Уже завязывается узел на возможности получить свою собственность быстро и с наименьшими затратами.
Обсудить новость можно на форуме: тема про банкротство.